Modèle de bail commercial en Algérie, projet à remettre au notaire

Il faut commencer par là, parce que cette règle décide du statut du fichier que vous allez télécharger. L'article 187 bis du code de commerce, inséré par la loi 05-02 du 6 février 2005, dispose que les baux commerciaux conclus à compter de la publication de cette loi au Journal officiel doivent, sous peine de nullité, être dressés en la forme authentique.

La forme authentique, c'est l'acte notarié. Sous peine de nullité, cela veut dire que le bail conclu autrement n'est pas un bail commercial imparfait : il est nul. Un contrat de bail commercial imprimé et signé entre le bailleur et le preneur, avec ou sans témoins, avec ou sans enregistrement, ne produit pas le bail commercial que les deux parties croyaient conclure.

La loi 05-02 a été publiée au Journal officiel n° 11 du 9 février 2005. Ce sont donc les baux conclus à compter de cette publication qui sont soumis à l'exigence. Pour ceux d'avant, voir plus bas l'article 187 ter.

C'est pour cette raison que notre fichier ne s'appelle pas un bail commercial et ne se présente pas comme tel. C'est un projet de bail : le document que vous remplissez, relisez et emportez chez le notaire, pour que la négociation soit déjà faite quand l'acte se rédige. Aucun modèle Word, le nôtre pas plus qu'un autre, ne peut remplacer l'acte authentique que l'article 187 bis exige. Un site qui vous propose un bail commercial algérien prêt à signer vous propose un acte nul.

L'article 169 du code de commerce, dans la rédaction que lui donne la loi 05-02, délimite le champ. Les dispositions s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel, à un artisan ou à une entreprise artisanale, dûment inscrits au registre du commerce ou au registre des métiers et de l'artisanat selon le cas.

Deux conditions se cumulent donc, et c'est la première chose à vérifier avant de rédiger quoi que ce soit. Il faut un fonds exploité dans les lieux, et il faut que son titulaire soit régulièrement inscrit, au registre du commerce pour le commerçant et l'industriel, au registre des métiers et de l'artisanat pour l'artisan et l'entreprise artisanale. Un local loué sans qu'aucun fonds n'y soit exploité n'entre pas dans ce cadre.

L'article 169 se termine par la mention le reste sans changement, ce qui signifie que la loi 05-02 n'a réécrit que ce premier alinéa et que la suite de l'article date de 1975. Nous n'avons pas pu lire cette suite, et nous ne la résumons donc pas. Le modèle s'en tient à l'alinéa que nous avons sous les yeux.

L'article 170 étend les mêmes dispositions à deux situations particulières : les baux consentis aux communes pour des immeubles ou locaux affectés, au moment de la location ou ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ; et les baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques économiques, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public.

Le second membre de phrase de l'article 187 bis, premier alinéa, est aussi important que le premier : les baux commerciaux sont conclus pour une durée librement fixée par les parties. Il n'y a pas de durée minimale imposée par ce texte, pas de durée de neuf ans, pas de durée type. La durée est celle que le bailleur et le preneur écrivent.

Vient ensuite l'alinéa qui a le plus changé la pratique. Sauf stipulation contraire des parties, le preneur est tenu de quitter les lieux loués à l'échéance du terme fixé par le contrat sans signification de congé et sans prétendre à l'indemnité d'éviction telle que prévue par le code de commerce.

Lisez bien l'ordre des mots. La règle par défaut est la sortie sèche : à la date écrite dans le contrat, le preneur s'en va, le bailleur n'a aucun congé à signifier, et le preneur ne peut pas réclamer l'indemnité d'éviction. Mais cette règle par défaut ne s'applique que sauf stipulation contraire des parties. Autrement dit, le contrat peut prévoir autre chose, et c'est le contrat qui décide.

C'est donc là que se joue la négociation, et c'est là qu'un modèle muet ne rend aucun service. Un preneur qui investit dans l'aménagement d'un local a intérêt à obtenir une stipulation contraire écrite, sur le renouvellement, sur un préavis, ou sur les deux. Un bailleur qui veut récupérer son local à date fixe a intérêt à ne rien stipuler du tout et à laisser jouer le texte. Notre modèle ouvre cette clause, écrit les deux options côte à côte et dit laquelle correspond au silence du contrat. Il ne choisit pas à votre place : ce choix est le point de négociation le plus lourd du contrat, et il n'a pas de bonne réponse générale.

Nous ne décrivons pas ce qu'est l'indemnité d'éviction ni comment elle se calcule. L'article 187 bis y renvoie par les mots telle que prévue par le présent code, et les articles du code qui la prévoient sont dans leur rédaction de 1975, que nous n'avons pas pu lire.

L'article 187 ter règle le sort des contrats antérieurs, et il tient en une phrase : les renouvellements des baux commerciaux conclus antérieurement à la publication visée à l'article 187 bis demeurent régis par la législation en vigueur à la date de la conclusion du bail.

La loi 05-02 ne s'applique donc pas rétroactivement aux renouvellements des baux plus anciens. Ceux-là restent sous le régime en vigueur au jour où ils ont été conclus.

Nous nous arrêtons ici et nous ne décrivons pas ce régime antérieur. Il figure dans les articles du code de commerce de 1975 que notre archive du Journal officiel ne contient pas : l'ordonnance 75-59 a été publiée au numéro 101 du 19 décembre 1975, et ce numéro n'est pas dans notre cache. Si votre bail est antérieur à février 2005, c'est un point à porter à votre notaire ou à votre conseil, avec la date exacte de conclusion, car c'est elle qui désigne la loi applicable.

L'article 192 du code de commerce, réécrit lui aussi par la loi 05-02, ouvre la révision aux deux parties. Les montants des loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par ces dispositions, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties, sous les réserves prévues à l'article 193.

L'article pose ensuite deux exigences de forme, et la seconde est sanctionnée. La demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Et elle doit, sous peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.

La formalité est banale, la sanction ne l'est pas. Une demande de révision envoyée par simple courrier, par message ou de vive voix ne remplit pas la première condition. Une demande qui annonce une révision sans écrire le montant demandé ou offert est nulle, et le texte le dit avec ces mots là.

L'article 192 renvoie aux réserves de l'article 193 et se termine par la mention le reste sans changement. Nous nommons l'article 193 parce que l'article 192 le nomme, et nous n'en décrivons pas le contenu : il est dans sa rédaction de 1975 et nous ne l'avons pas lu.

Un modèle de bail commercial se juge autant à ce qu'il tait qu'à ce qu'il affirme. Voici précisément où s'arrête notre lecture.

Nous avons lu la loi 05-02 du 6 février 2005, dans son édition française au Journal officiel n° 11 du 9 février 2005 page 7, et dans son édition originale arabe aux pages 8 et 9 du même numéro, sur le rendu image des pages à 300 points par pouce. Cela couvre le texte en vigueur des articles 146, 169, 170, 187 bis, 187 ter et 192 du code de commerce.

Nous n'avons pas lu l'ordonnance 75-59 du 26 septembre 1975 portant code de commerce. Elle a été publiée au Journal officiel n° 101 du 19 décembre 1975, et notre archive locale ne contient, pour l'année 1975, que les numéros 1 et 53. Les articles 171 à 187 et 193 et suivants ne sont donc cités nulle part dans nos pages ni dans le modèle. Les règles qu'ils portent existent et comptent, en particulier sur l'indemnité d'éviction et sur la procédure de révision, mais nous ne les avons pas sous les yeux et nous ne les recopions pas depuis une source secondaire.

Nous avons balayé les numéros de 2005 à 2026 de notre archive pour toute mention de l'article 187 bis et des baux commerciaux, le 22 août 2026. Onze pages répondent et toutes ont été ouvertes. Une seule est la loi 05-02 elle même. Cinq nomment un article 187 bis qui n'est pas celui du code de commerce : celui du code pénal, ou celui d'une loi organique. Les cinq dernières sont des programmes de concours qui listent les baux commerciaux comme matière d'examen. Aucun texte postérieur présent dans notre archive ne modifie l'article 187 bis du code de commerce.

Ce balayage automatique ne peut porter que sur les numéros de 2002 et postérieurs, seuls à porter une couche de texte. Nous ne pouvons donc pas affirmer qu'aucun texte de 1998 à 2001 n'a touché ce chapitre. Nous disons ce qui a été vérifié, à quelle date, et nous ne revendiquons pas l'exhaustivité.

L'édition française de la loi 05-02 crée deux articles nommés 187 bis et 187 ter. L'édition originale arabe du même numéro crée les deux mêmes articles sous les noms 187 mukarrar et 187 mukarrar 1, la convention arabe numérotant mukarrar puis mukarrar 1 là où le français écrit bis puis ter.

Le contenu concorde mot pour mot entre les deux éditions, nous les avons comparées sur les rendus image. Ce n'est donc pas une divergence de fond et nous n'en faisons pas une. Nous la signalons pour une raison pratique : si vous cherchez ce texte dans une source arabe, c'est sous 187 mukarrar 1 que vous trouverez ce que cette page appelle 187 ter, et l'édition arabe de cette page emploie les noms de son propre Journal officiel.