نموذج عقد إيجار تجاري في الجزائر، مشروع يُقدَّم إلى الموثق

لا بد من البدء من هنا، لأن هذه القاعدة تحدد طبيعة الملف الذي ستُحمّلونه. تنص المادة 187 مكرر من القانون التجاري، المُدرجة بالقانون 05-02 المؤرخ في 6 فبراير سنة 2005، على أن عقود الإيجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية تُحرر في الشكل الرسمي، وذلك تحت طائلة البطلان.

والشكل الرسمي هو العقد التوثيقي. وعبارة تحت طائلة البطلان تعني أن العقد المبرم على غير هذا الوجه ليس عقد إيجار تجاري ناقصاً، بل هو باطل. فعقد إيجار تجاري مطبوع وموقّع بين المؤجر والمستأجر، بشهود أو بغير شهود، مسجَّل أو غير مسجَّل، لا يُنتج عقد الإيجار التجاري الذي ظن الطرفان أنهما أبرماه.

وقد نُشر القانون 05-02 في الجريدة الرسمية عدد 11 المؤرخة في 9 فبراير سنة 2005. فالعقود المبرمة ابتداء من هذا النشر هي المعنية بهذا الشرط. أما ما أُبرم قبله فانظروا المادة 187 مكرر 1 أدناه.

ولهذا السبب لا يحمل ملفنا اسم عقد إيجار تجاري ولا يُقدَّم على هذا الأساس. إنه مشروع عقد: الوثيقة التي تملؤونها وتُراجعونها وتحملونها إلى الموثق، حتى يكون التفاوض قد تم قبل تحرير العقد. فلا نموذج Word، لا نموذجنا ولا غيره، يُغني عن العقد الرسمي الذي تفرضه المادة 187 مكرر. والموقع الذي يعرض عليكم عقد إيجار تجاري جزائري جاهزاً للتوقيع إنما يعرض عليكم عقداً باطلاً.

تُحدد المادة 169 من القانون التجاري، في صيغتها التي أعطاها لها القانون 05-02، مجال التطبيق. تطبق الأحكام الآتية على إيجار العمارات أو المحلات التي يُستغل فيها محل تجاري، سواء كان هذا الأخير مملوكاً لتاجر أو لصناعي أو لحرفي أو لمؤسسة حرفية، مقيدين قانوناً في السجل التجاري أو في سجل الحرف والصناعات التقليدية حسب الحالة.

فالشرطان يجتمعان إذن، وهذا أول ما ينبغي التحقق منه قبل تحرير أي شيء. لا بد من محل تجاري يُستغل في الأمكنة، ولا بد أن يكون صاحبه مقيداً قانوناً، في السجل التجاري بالنسبة للتاجر والصناعي، وفي سجل الحرف والصناعات التقليدية بالنسبة للحرفي والمؤسسة الحرفية. أما محل يُؤجَّر دون أن يُستغل فيه أي محل تجاري فلا يدخل في هذا الإطار.

وتنتهي المادة 169 بعبارة الباقي بدون تغيير، ومعناها أن القانون 05-02 لم يُعد كتابة إلا هذه الفقرة الأولى وأن بقية المادة تعود إلى سنة 1975. ولم نتمكن من قراءة هذه البقية، ولذلك لا نُلخصها. والنموذج يقف عند الفقرة التي بين أيدينا.

وتمد المادة 170 الأحكام نفسها إلى حالتين خاصتين: الإيجارات الممنوحة للبلديات بالنسبة للعمارات أو المحلات المخصصة لمصالح تسيير الاستغلال البلدي، إما عند الإيجار أو بعده، وبالموافقة الصريحة أو الضمنية من المالك؛ وإيجار العمارات أو المحلات الرئيسية أو الملحقة والضرورية لمواصلة نشاط المؤسسات العمومية الاقتصادية في حدود القوانين والأنظمة التي تسودها، شريطة ألا يكون لهذا الإيجار أي تأثير على الملك العمومي.

الشطر الثاني من الفقرة الأولى من المادة 187 مكرر لا يقل أهمية عن الأول: تُبرم عقود الإيجار التجارية لمدة يحددها الأطراف بكل حرية. فلا مدة دنيا يفرضها هذا النص، ولا مدة تسع سنوات، ولا مدة نموذجية. المدة هي ما يكتبه المؤجر والمستأجر.

ثم تأتي الفقرة التي غيّرت الممارسة أكثر من غيرها. يلزم المستأجر بمغادرة الأمكنة المستأجرة بانتهاء الأجل المحدد في العقد، دون حاجة إلى توجيه تنبيه بالإخلاء ودون الحق في الحصول على تعويض الاستحقاق المنصوص عليه في هذا القانون، ما لم يشترط الأطراف خلاف ذلك.

وتأملوا ترتيب العبارات جيداً. القاعدة الأصلية هي الخروج المجرد: في التاريخ المكتوب في العقد يُغادر المستأجر، ولا يلزم المؤجر بتوجيه أي تنبيه بالإخلاء، ولا يستطيع المستأجر المطالبة بتعويض الاستحقاق. غير أن هذه القاعدة الأصلية لا تسري إلا ما لم يشترط الأطراف خلاف ذلك. أي أن العقد يمكنه أن يُقرر غير ذلك، والعقد هو الذي يحسم.

وهنا إذن يقع التفاوض، وهنا تحديداً لا يُغني نموذج صامت عن شيء. فالمستأجر الذي يستثمر في تهيئة محل من مصلحته أن يحصل على شرط مخالف مكتوب، في التجديد أو في مهلة إخطار أو فيهما معاً. والمؤجر الذي يريد استرجاع محله في تاريخ محدد من مصلحته ألا يشترط شيئاً وأن يترك النص يعمل. ونموذجنا يفتح هذا البند ويكتب الخيارين جنباً إلى جنب ويُبيّن أيهما يقابل سكوت العقد. وهو لا يختار عنكم: فهذا الخيار هو أثقل نقطة تفاوض في العقد، وليس له جواب عام صحيح.

ولا نصف ما هو تعويض الاستحقاق ولا كيف يُحسب. فالمادة 187 مكرر تُحيل عليه بعبارة المنصوص عليه في هذا القانون، ومواد القانون التي تنص عليه هي في صيغتها لسنة 1975 التي لم نتمكن من قراءتها.

تُنظم المادة 187 مكرر 1 مصير العقود السابقة، وهي تسع في جملة واحدة: يبقى تجديد عقود الإيجار المبرمة قبل النشر المذكور في المادة 187 مكرر أعلاه خاضعاً للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد الإيجار.

فالقانون 05-02 لا يسري إذن بأثر رجعي على تجديد العقود الأقدم. وتلك تبقى خاضعة للنظام الساري يوم إبرامها.

ونقف هنا ولا نصف هذا النظام السابق. فهو وارد في مواد القانون التجاري لسنة 1975 التي لا يحتويها أرشيفنا من الجريدة الرسمية: فقد صدر الأمر 75-59 في العدد 101 المؤرخ في 19 ديسمبر سنة 1975، وهذا العدد ليس في مخزوننا. فإن كان عقدكم سابقاً لفبراير سنة 2005 فتلك نقطة تُعرض على موثقكم أو مستشاركم مع التاريخ الدقيق للإبرام، لأن هذا التاريخ هو الذي يُعيّن القانون المطبق.

تفتح المادة 192 من القانون التجاري، المُعاد تحريرها هي أيضاً بالقانون 05-02، باب إعادة النظر أمام الطرفين معاً. يجوز إعادة النظر في بدلات إيجار العمارات أو المحلات، مجدداً كان أم لا، والخاضعة لهذه الأحكام، بناء على طلب أحد الأطراف، مع مراعاة الشروط المنصوص عليها في المادة 193 أدناه.

ثم تضع المادة شرطين شكليين، والثاني منهما مقرون بجزاء. ويجب أن يُقدم الطلب بعقد غير قضائي أو برسالة موصى عليها مع طلب العلم بالوصول. ويجب، تحت طائلة البطلان، أن يُحدد بدل الإيجار المطلوب أو المعروض.

الشكلية عادية، أما الجزاء فليس كذلك. فطلب إعادة نظر يُرسل برسالة بسيطة أو برسالة نصية أو شفاهةً لا يستوفي الشرط الأول. وطلب يُعلن إعادة النظر دون أن يكتب البدل المطلوب أو المعروض هو طلب باطل، والنص يقول ذلك بهذه العبارة.

وتُحيل المادة 192 على شروط المادة 193 وتنتهي بعبارة الباقي بدون تغيير. ونحن نُسمي المادة 193 لأن المادة 192 تُسميها، ولا نصف مضمونها: فهي في صيغتها لسنة 1975 ولم نقرأها.

يُقاس نموذج عقد الإيجار التجاري بما يسكت عنه بقدر ما يُقاس بما يُثبته. وهذا بالضبط حيث تقف قراءتنا.

قرأنا القانون 05-02 المؤرخ في 6 فبراير سنة 2005، في طبعته العربية الأصلية في الجريدة الرسمية عدد 11 المؤرخة في 9 فبراير سنة 2005، الصفحتان 8 و9، وفي طبعته الفرنسية في الصفحة 7 من العدد نفسه، على الصورة المرقمنة للصفحات بدقة 300 نقطة في البوصة. ويشمل ذلك النص الساري للمواد 146 و169 و170 و187 مكرر و187 مكرر 1 و192 من القانون التجاري.

ولم نقرأ الأمر 75-59 المؤرخ في 26 سبتمبر سنة 1975 والمتضمن القانون التجاري. فقد صدر في الجريدة الرسمية عدد 101 المؤرخة في 19 ديسمبر سنة 1975، ولا يحتوي أرشيفنا المحلي من سنة 1975 إلا العددين 1 و53. ولذلك لا تُذكر المواد من 171 إلى 187 ولا المادة 193 وما بعدها في أي موضع من صفحاتنا ولا من النموذج. والقواعد التي تحملها هذه المواد قائمة ومهمة، ولا سيما في تعويض الاستحقاق وفي إجراءات إعادة النظر، لكنها ليست بين أيدينا ولا ننقلها عن مصدر ثانوي.

وقد فتشنا أعداد أرشيفنا من سنة 2005 إلى سنة 2026 عن كل ذكر للمادة 187 مكرر ولعقود الإيجار التجارية، في 22 أوت 2026. فاستجابت إحدى عشرة صفحة وفُتحت كلها. واحدة منها هي القانون 05-02 نفسه. وخمس تسمّي مادة 187 مكرر ليست مادة القانون التجاري : بل مادة قانون العقوبات، أو مادة قانون عضوي. والخمس الباقية برامج مسابقات تُدرج عقود الإيجار التجارية مادةً للامتحان. فلا نص لاحق موجود في أرشيفنا يُعدل المادة 187 مكرر من القانون التجاري.

وهذا البحث الآلي لا يمكن أن يشمل إلا أعداد سنة 2002 وما بعدها، وهي وحدها التي تحمل طبقة نصية. فلا يسعنا إذن أن نُؤكد أن أي نص من 1998 إلى 2001 لم يمس هذا الفصل. نقول ما تم التحقق منه وفي أي تاريخ، ولا ندّعي الحصر.

تُنشئ الطبعة الفرنسية من القانون 05-02 مادتين باسمي 187 bis و187 ter. وتُنشئ الطبعة العربية الأصلية من العدد نفسه المادتين ذاتهما باسمي المادة 187 مكرر والمادة 187 مكرر 1، إذ يُرقم العرف العربي مكرر ثم مكرر 1 حيث تكتب الفرنسية bis ثم ter.

والمضمون يتطابق حرفاً بحرف بين الطبعتين، وقد قابلناهما على الصورتين المرقمنتين. فليس هذا اختلافاً في الجوهر ولا نجعل منه اختلافاً. وإنما نُشير إليه لسبب عملي: إن بحثتم عن هذا النص في مصدر فرنسي فستجدون تحت اسم 187 ter ما تُسميه هذه الصفحة المادة 187 مكرر 1، وهذه الصفحة تعتمد أسماء جريدتها الرسمية العربية.