Loi n° 11-04 du 14 du 17 février 2011 fixant les réglés régissant l’activité de promotion immobilière.
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Text no. 11-04 (2011) is the legal reference attached to 1 activity codes of the 2026 CNRC nomenclature. It was published in Official Journal no. 14. Official title: Loi n° 11-04 du 14 du 17 février 2011 fixant les réglés régissant l’activité de promotion immobilière.
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These codes span 1 groups and 1 sub-groups of the nomenclature. The full list of the 1 codes targeted by this text is below, grouped by sector. Every link opens the full code sheet: official CNRC wording, activity contents, authorised accessory activities, supervisory authority, legal references, frequently asked questions and registration steps. The wordings reproduced here come from the 2026 CNRC nomenclature published on SIDJILCOM, unedited.
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Decree No. 11-04 (2011)
Decree text
Loi n° 11-04 du 14 Rabie El Aouel 1432 correspondant Vu la loi n° 01-20 du 27 Ramadhan 1422 correspondant au 17 février 2011 fixant les règles régissant au 12 décembre 2001 relative à l’aménagement et au l’activité de promotion immobilière. développement durable du territoire ; ,,,, Vu la loi n° 03-10 du 19 Joumada El Oula 1424 correspondant au 19 juillet 2003 relative à la protection de Le Président de la République, l’environnement dans le cadre du développement Vu la Constitution, notamment ses articles 120, 122 durable ; et 126 ; Vu l’ordonnance n° 03-12 du 27 Joumada Ethania 1424 Vu l’ordonnance n° 66-155 du 8 juin 1966, modifiée et correspondant au 26 août 2003 relative à l’obligation complétée, portant code de procédure pénale ; d’assurance des catastrophes naturelles et à l’indemnisation des victimes ; Vu l’ordonnance n° 66-156 du 8 juin 1966, modifiée et complétée, portant code pénal ; Vu la loi n° 04-02 du 5 Joumada El Oula 1425 correspondant au 23 juillet 2004, modifiée et complétée, Vu l’ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975, fixant les règles applicables aux pratiques commerciales ; modifiée et complétée, portant code civil ; Vu la loi n° 04-08 du 27 Joumada Ethania 1425 Vu l’ordonnance n° 75-59 du 26 septembre 1975, correspondant au 14 août 2004, modifiée et complétée, modifiée et complétée, portant code de commerce ; relative aux conditions d’exercice des activités commerciales ; Vu l’ordonnance n° 76-92 du 23 octobre 1976 relative à l’organisation de la coopération immobilière ; Vu la loi n° 04-20 du 13 Dhou El Kaada 1425 correspondant au 25 décembre 2004 relative à la Vu la loi n° 90-08 du 7 avril 1990, complétée, relative à prévention des risques majeurs et à la gestion des la commune ; catastrophes dans le cadre du développement durable ; Vu la loi n° 90-09 du 7 avril 1990, complétée, relative à Vu la loi n° 06-02 du 21 Moharram 1427 correspondant la wilaya ; au 20 février 2006 portant organisation de la profession de Vu la loi n° 90-22 du 18 août 1990, modifiée et notaire ; complétée, relative au registre de commerce ; Vu la loi n° 06-03 du 21 Moharram 1427 correspondant Vu la loi n° 90-25 du 18 novembre 1990 relative à au 20 février 2006 portant organisation de la profession l’orientation foncière ; d’huissier de justice ; Vu la loi n° 90-29 du 1er décembre 1990, modifiée et Vu la loi n° 06-06 du 21 Moharram 1427 correspondant complétée, relative à l’aménagement et à l’urbanisme ; au 20 février 2006 portant loi d’orientation de la ville ; Vu la loi n° 91-11 du 27 avril 1991, modifiée et Vu la loi n° 07-02 du 9 Safar 1428 correspondant au complétée, fixant les règles relatives à l’expropriation 27 février 2007 portant institution d’une procédure de pour cause d’utilité publique ; constatation du droit de propriété immobilière et de délivrance de titres de propriété par voie d’enquête Vu le décret législatif n° 93-01 du 9 Rajab 1413 foncière ; correspondant au 19 janvier 1993, modifié, portant loi de finances pour 1993 ; Vu l’ordonnance n° 08-04 du Aouel Ramadhan 1429 correspondant au 1er septembre 2008 fixant les conditions Vu le décret législatif n° 93,03 du 1er mars 1993, et modalités de concession des terrains relevant du modifié et complété, relatif à l’activité immobilière ; domaine privé de l’Etat destinés à la réalisation de projets Vu le décret législatif n° 94-07 du 7 Dhou El Hidja d’investissement ; 1414 correspondant au 18 mai 1994, modifié, relatif aux Vu la loi n° 08-09 du 18 Safar 1429 correspondant au conditions de la production architecturale et à l’exercice 25 février 2008 portant code de procédure civile et de la profession d’architecte ; administrative ; Vu l’ordonnance n° 95-07 du 23 Chaâbane 1415 Vu la loi n° 08-15 du 17 Rajab 1429 correspondant au correspondant au 25 janvier 1995, modifiée et complétée, 20 juillet 2008 fixant les règles de mise en conformité des relative aux assurances ; constructions et leur achèvement ; Vu la loi n° 98-04 du 20 Safar 1419 correspondant Après avis du Conseil d’Etat, au 15 juin 1998 relative à la protection du patrimoine culturel ; Après adoption par le Parlement,
Aouel Rabie Ethani 1432 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 14 6 mars 2011 5 Promulgue la loi dont la teneur suit : Elle peut comporter une destruction partielle d’îlots et une modification des caractéristiques du quartier par des Article 1er., La présente loi a pour objet de fixer les transferts d’activités de toute nature et la désaffectation règles régissant l’activité de promotion immobilière. des bâtiments en vue d’une autre utilisation : , confortement : toute opération qui consiste à Art. 2., Dans le cadre des objectifs de la politique redonner à un immeuble sa solidité ou à adapter celle-ci à nationale de développement des activités de promotion de nouvelles exigences réglementaires ; immobilière, la présente loi a pour objectifs : , projet immobilier : l’ensemble des activités , la définition des conditions auxquelles doivent relatives à la construction, l’aménagement, la réfection, satisfaire les projets relatifs à l’activité de promotion la restauration, la rénovation, la réhabilitation, la immobilière ; restructuration et le confortement de constructions , l’amélioration et le renforcement des activités de destinées à la vente et/ou à la location y compris promotion immobilière ; l’aménagement de terrains destinés à recevoir des constructions ; , la définition d’un statut au promoteur immobilier, et la fixation du contenu des rapports entre le promoteur et, promotion immobilière : l’ensemble des opérations l’acquéreur ; de mobilisation de ressources foncières et financières ainsi que le management de projets immobiliers ; , l’institution d’avantages et d’aides spécifiques aux projets de promotion immobilière. , terrain à bâtir : assiette foncière disposant de droits à construire et dotée des équipements nécessaires à sa CHAPITRE I viabilité ; DES DISPOSITIONS GENERALES, achèvement des travaux : la levée des réserves émises lors de la réception provisoire des travaux et la Section 1 réparation des vices de construction constatés avant la réception définitive du projet immobilier ; Des définitions , entrepreneur : toute personne physique ou morale Art. 3., Il est entendu au sens de la présente loi par : inscrite au registre de commerce au titre de l’activité de travaux de bâtiment en qualité d’artisan ou d’entreprise , construction : toute opération d’édification disposant de qualifications professionnelles ; d’un bâtiment et/ou d’un ensemble de bâtiments à usage d’habitation, de commerce et d’artisanat ou, promoteur immobilier : est promoteur immobilier, professionnel ; au sens de la présente loi, toute personne physique ou morale initiant la réalisation de nouveaux projets, la , aménagement : toute opération de réalisation et/ou restauration, la réhabilitation, la rénovation, la de mise à niveau des réseaux de viabilité y compris le restructuration, ou le confortement de constructions traitement des espaces communs extérieurs ; nécessitant l’une de ces interventions ou l’aménagement , réfection : la remise en état ou la réparation des et l’habilitation de réseaux, en vue de les vendre ou de les parties d’une construction ; elle concerne les corps d’état louer ; secondaires ; , réception provisoire : un procès-verbal élaboré et , restauration immobilière : toute opération signé par le promoteur immobilier et l’entrepreneur à la permettant la mise en valeur d’immeubles ou groupe fin des travaux. d’immeubles présentant un intérêt architectural ou historique, sans préjudice des dispositions contenues dans Section 2 la loi n° 98-04 du 20 Safar 1419 correspondant au 15 juin Des principes généraux 1998, susvisée ; , rénovation urbaine : toute opération physique qui, Art. 4., Les promoteurs immobiliers agréés et sans modifier le caractère principal d’un quartier, immatriculés au registre de commerce sont autorisés à constitue une intervention profonde sur le tissu urbain initier des projets immobiliers. existant pouvant comporter la destruction d’immeubles vétustes et, le cas échéant, la reconstruction, sur le même Nul ne peut se prétendre de la qualité de promoteur site, d’immeubles neufs ; immobilier ni exercer cette activité s’il n’est pas titulaire d’un agrément et n’est pas inscrit au tableau national des , réhabilitation : toute opération qui consiste en promoteurs immobiliers dans les conditions et modalités l’intervention sur un immeuble ou un groupe d’immeubles définies par la présente loi. en vue de leur restituer leurs aspects initiaux et d’améliorer le confort et l’usage des équipements Art. 5., En matière de conception, d’aménagement et d’exploitation ; de construction, l’activité de promotion immobilière est , restructuration : elle peut être totale ou partielle, régie par les règles générales d’aménagement, elle concerne aussi bien les réseaux de viabilité que les d’urbanisme et de construction fixées par la législation en immeubles ou groupes d’immeubles. vigueur ainsi que celles fixées par la présente loi.
JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 14 Aouel Rabie Ethani 1432 6 6 mars 2011 Aucun projet immobilier ne peut être érigé en CHAPITRE II contradiction avec le contenu des plans d’aménagement et DE LA PROFESSION DE PROMOTEUR d’urbanisme dûment approuvés. IMMOBILIER Art. 6., Toute opération de restauration immobilière, Section 1 de réhabilitation, de rénovation urbaine, de restructuration ou de confortement est soumise à une autorisation De l’activité de la promotion immobilière administrative préalable. Art. 14., L’activité de promotion immobilière regroupe l’ensemble des opérations concourant à la Tout engagement de travaux susvisés, sans l’obtention réalisation de projets immobiliers destinés à la vente, la de l’autorisation administrative visée à l’alinéa ci-dessus, location ou la satisfaction de besoins propres. est interdit. Les projets immobiliers concernés peuvent porter sur Les modalités d’application du présent article sont des locaux à usage d’habitation ou professionnel et définies par voie réglementaire. accessoirement des locaux à usage artisanal ou commercial. Art. 7., Sont exclues du champ d’application de la présente loi toutes les opérations portées aux édifices Art. 15., Le domaine de l’activité de promotion classés monuments historiques et ceux qui sont situés dans immobilière couvre les opérations suivantes : les limites des sites sauvegardés qui demeurent régies par , la réalisation des programmes de logements, de la législation spécifique en la matière. bureaux et des équipements collectifs d’accompagnement nécessaires à leur fonctionnement ; Art. 8., Toute opération de rénovation urbaine doit viser l’esthétique du cadre bâti, l’amélioration du confort, l’acquisition et l’aménagement de terrains en vue de des utilisateurs et permettre sa mise en conformité aux servir à la construction ; normes urbanistiques en vigueur. , la rénovation, la réhabilitation, la restructuration, la restauration et le confortement de constructions. Art. 9., La restauration immobilière, la rénovation urbaine, la réhabilitation, la restructuration ainsi que le Art. 16., Toute personne physique ou morale initiant confortement doivent être réalisés dans le respect des un projet immobilier conçu pour la vente ou la location est plans approuvés par les autorités habilitées. tenue de recourir aux services d’un entrepreneur dûment qualifié selon l’importance du projet immobilier. La Art. 10., La conception du ou des bâtiments faisant relation entre les deux parties est établie par contrat l’objet d’extension d’un projet immobilier existant doit d’entreprise conclu après l’obtention des actes prendre en compte l’harmonie architecturale et d’urbanisme requis. urbanistique ainsi que le cadre esthétique par rapport à l’ensemble immobilier d’origine. Les modalités d’application du présent article sont fixées par voie règlementaire. Art. 11., Ne peuvent être érigés que les projets immobiliers conformes aux plans d’urbanisme et Section 2 disposant des actes et des autorisations préalables et De la profession de promoteur immobilier requises par la législation et la réglementation en vigueur et notamment ceux : Art. 17., Le promoteur immobilier assure la , qui sont situés dans les limites compatibles avec les responsabilité de la coordination de l’ensemble des opérations se rapportant aux études, à la recherche et la objectifs de sauvegarde des équilibres écologiques mobilisation de financements ainsi que l’exécution des lorsqu’ils sont situés sur des sites naturels, des sites travaux de réalisation du projet immobilier. archéologiques, des parcs naturels et leurs abords ; , qui respectent l’économie urbaine lorsqu’ils sont Il est également tenu de la gestion de son projet situés à l’intérieur des parties urbanisées des villes. conformément aux dispositions du chapitre V de la présente loi. Art. 12., Les projets immobiliers conçus pour la vente ou la location doivent être initiés par des professionnels Art. 18., Est considéré promoteur immobilier, dans disposant d’un savoir-faire en la matière et de capacités l’ensemble des droits et obligations, le promoteur financières suffisantes. d’assiettes foncières destinées à la construction et/ou à la rénovation urbanistique en vue de leur vente. Art. 13., En fonction de leur vocation et/ou de leur Art. 19., Toute personne physique ou morale destination, les projets immobiliers peuvent être déclarés habilitée à entreprendre des actes de commerce peut d’intérêt public. exercer l’activité de promotion immobilière, objet des Dans ce cas, les projets peuvent bénéficier de l’aide de articles 3 et 18 ci-dessus, conformément à la législation en l’Etat. vigueur et dans les conditions définies par la présente loi.
Aouel Rabie Ethani 1432 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 14 6 mars 2011 7 Art. 20., Ne peuvent être promoteurs immobiliers, La composition, l’organisation et le fonctionnement du créer ou participer, en droit ou en fait, directement ou par conseil supérieur de la profession de promoteur personne interposée, à l’initiation de projets immobiliers immobilier sont fixés par voie réglementaire. régis par la présente loi, les personnes ayant été sanctionnées pour l’une des infractions ci-après : CHAPITRE III , faux et usage de faux en écriture privée, de DE LA VENTE DE BIENS IMMOBILIERS commerce ou de banque ; ET DE L’OBLIGATION DE GARANTIE , vol, recel, abus de confiance, banqueroute, extorsion Section I de fonds, valeurs ou signatures ; Des modes de vente , escroquerie et émission de chèque sans provision ; , corruption de fonctionnaires publics ; Art. 25., La mise en vente, par un promoteur immobilier, d’un bien immobilier construit ou d’un , faux témoignage, faux serment et fraude fiscale ; immeuble ou fraction d’immeuble à construire ou en cours , délits prévus par les dispositions législatives sur les de construction doit faire l’objet d’un contrat dûment sociétés commerciales. établi en la forme authentique conformément aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur et La même interdiction est encourue par les membres celles de la présente loi. radiés disciplinairement et à titre définitif pour manquement à la probité des professions constituées en Art. 26., Le contrat de vente d’un bien immobilier ordre. construit est tout contrat officiel par lequel le promoteur immobilier, contre règlement du prix par l’acquéreur, Art. 21., Outre les dispositions prévues à l’article 20 transfère à ce dernier la propriété pleine et entière du bien ci-dessus, le promoteur immobilier qui sollicite un construit objet de la transaction. agrément doit jouir de ses droits civiques. Outre le consentement des deux parties sur la chose Les modalités d’agrément sont fixées par voie vendue et le prix de vente convenu, le bien immobilier réglementaire. doit, sous peine de nullité du contrat, répondre aux exigences techniques et fonctionnelles requises en matière Art. 22., Le promoteur immobilier ne peut ni céder ni d’habitabilité et de viabilité des locaux à usage transmettre son agrément. Toute modification de la forme, d’habitation, professionnel, de commerce ou d’artisanat. la dénomination ou la raison sociale au cours de ses activités ainsi que le changement du gérant entraînent de La prise de possession et le certificat de conformité plein droit la caducité de l’agrément et implique n’ont cependant pas l’effet exonératoire de la l’obligation de son renouvellement selon les mêmes responsabilité décennale encourue par le promoteur formes et conditions requises pour son obtention. immobilier, ni la garantie de parfait achèvement des travaux de réalisation à laquelle est tenu le promoteur Art. 23., L’octroi d’un agrément à un promoteur immobilier pendant un délai d’un (1) an. immobilier implique son inscription au tableau national des promoteurs immobiliers et vaut autorisation Art. 27., Le contrat de réservation est le contrat par d’exercice de la profession sous réserve de lequel un promoteur immobilier s’engage à livrer au l’accomplissement des autres formalités administratives et réservataire, à son achèvement, un bien immobilier à fiscales requises pour son obtention. construire ou en cours de construction, en contrepartie du Le tableau national est tenu par le ministre chargé de versement par le réservataire d’une avance. l’habitat et de l’urbanisme. Le montant de l’avance versée par le réservataire est Les modalités de la tenue du tableau national sont abrité dans un compte ouvert au nom du réservataire définies par voie réglementaire. auprès de l’organisme de garantie des opérations de promotion immobilière prévu à l’article 56 de la présente Section 3 loi. Du conseil supérieur de la profession de promoteur Le modèle de contrat de réservation est défini par voie immobilier réglementaire. Art. 24., Il est institué un conseil supérieur de la Art. 28., Le contrat de vente sur plans d’un immeuble profession de promoteur immobilier chargé, notamment : ou fraction d’immeuble à construire ou en cours de construction est le contrat qui emporte et consacre le , de proposer toutes mesures susceptibles de renforcer transfert, au souscripteur, des droits sur le sol et de la l’exercice de l’activité de promotion immobilière ; propriété des constructions au fur et à mesure de leur réalisation par le promoteur immobilier ; en contrepartie le , de veiller au respect des règles de déontologie dans souscripteur est tenu d’en payer le prix au fur et à mesure l’exercice de la profession de promoteur immobilier ; de l’avancement des travaux. , d’émettre un avis sur toute question relative à la profession sur sa propre initiative et/ou à la demande des Le modèle de contrat de vente sur plan est défini par pouvoirs publics. voie réglementaire.
JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 14 Aouel Rabie Ethani 1432 8 6 mars 2011 Art. 29., Le contrat de vente sur plan et le contrat de Art. 36., Le contrat de vente sur plan, prévu à l’article réservation portant sur un bien immobilier à construire ou 28 ci-dessus, ne peut être conclu lorsque le promoteur en cours de construction ne peuvent être conclus que par immobilier a fait état de prêts destinés au financement de un promoteur immobilier, tel que défini aux articles 4 la construction. (alinéa 2), 18, 19, 20 et 21 de la présente loi. Art. 37., Le contrat de vente sur plan doit, sous peine Art. 30., Le contrat de réservation et le contrat de de nullité, indiquer la composante du prix de vente et l’échéancier de paiement par rapport à l’avancement des vente sur plan visés respectivement aux articles 27 et 28 travaux. ci-dessus doivent comporter l’origine de la propriété du terrain, le numéro du titre foncier, s’il y a lieu, et les Il doit, lorsque le fractionnement du paiement du prix références du permis de lotir, du certificat d’aménagement est retenu, en indiquer les modalités. et de viabilité ainsi que la date et le numéro du permis de construire. Art. 38., Dans les contrats de vente sur plan, le paiement du prix est modulé sur l’état d’avancement des Art. 31., Le transfert de propriété d’un bien travaux de réalisation dans les limites fixées par voie immobilier objet d’un contrat de réservation a lieu à la réglementaire. date du paiement du prix définitif du bien immobilier Il doit également mentionner si le prix est révisable ou réservé. Le contrat de vente doit être établi par-devant non et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision. notaire, conformément à la législation en vigueur. La formule de révision des prix doit prendre pour base Art. 32., La rupture du contrat de réservation peut les éléments de variation du coût de revient et s’appuyer intervenir à tout moment au cours de la réalisation du sur l’évolution des indices officiels des prix, des projet immobilier : matériaux, des matériels et de la main-d’œuvre, et sauf cas de circonstances imprévisibles, incontournables et , à la demande de l’une des parties avec l’acceptation exceptionnelles susceptibles de provoquer la rupture de de l’autre ; l’équilibre économique du projet, le montant de la révision du prix ne saurait excéder, au maximum vingt , à la demande du réservataire, auquel cas le pour cent (20%) du prix initialement prévu. promoteur immobilier bénéficie d’une retenue à hauteur de quinze pour cent (15%) du montant de l’avance Dans tous les cas, les variations de prix doivent être versée ; justifiées. , à la demande du promoteur, en cas de non-respect, Il doit, en outre, comporter, en annexe ou par référence par le réservataire, de ses engagements et après deux (2) à des documents déposés chez le notaire, les indications mises en demeure notifiées par huissier de justice, d’une utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques durée d’un mois chacune, en l’absence d’une réponse. techniques du bien immobilier. Le modèle de réglement de copropriété est Art. 33., Trois (3) mois au plus tard après la réception obligatoirement remis à chaque acquéreur lors de la provisoire de tout ou partie de l’immeuble, le promoteur signature du contrat. immobilier est tenu de faire établir par-devant notaire, en contrepartie du paiement intégral du prix de cession par le Le modèle de réglement de copropriété est défini par réservataire, l’acte de vente de l’immeuble ou fraction voie réglementaire. d’immeuble réservée. Art. 39., Dans le cas d’un contrat de vente sur plan, la prise de possession de l’immeuble ou de la fraction de Art. 34., Le contrat de vente sur plan est établi en la l’immeuble par l’acquéreur ne peut avoir lieu qu’après forme authentique et est soumis aux formalités légales délivrance du certificat de conformité prévu par la loi d’enregistrement et de publicité. Il porte à la fois sur la n° 90-29 du 1er décembre 1990 et la loi n° 08-15 du 20 construction et sur le terrain sur lequel l’ouvrage est juillet 2008, susvisées. édifié. Le contrat de vente sur plan visé à l’alinéa ci-dessus est Art. 40., La vente de terrains à bâtir par un promoteur complété par un procès-verbal dressé contradictoirement, d’assiettes foncières consacrées à la construction doit faire en la même étude notariale, pour constater la prise de l’objet d’un contrat dûment établi sous forme authentique, possession effective par le souscripteur et la livraison de conformément aux dispositions législatives en vigueur et à l’immeuble achevé par le promoteur immobilier en celles de la présente loi. Ce contrat doit être établi par conformité avec les engagements contractuels. référence à l’acte d’urbanisme faisant ressortir les droits à construire sur l’assiette foncière objet de la transaction. Art. 35., Hormis le contrat de réservation prévu par la Art. 41., Le promoteur immobilier s’engage à présente loi, tout contrat ayant pour objet le transfert de garantir l’information de son projet immobilier aux propriété d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble à endroits destinés à la publicité au sein de la commune usage d’habitation ou à usage professionnel, et comportant territorialement compétente, et ce, avant la mise en l’obligation pour le souscripteur d’effectuer des vente. versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction, doit, à peine de nullité, revêtir la forme Les modalités d’application du présent article sont d’un contrat de vente sur plan. fixées par voie réglementaire.
Aouel Rabie Ethani 1432 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 14 6 mars 2011 9 Section 2, veiller à l’exactitude des indications et renseignements portés aux documents, actes et contrats Des obligations du promoteur produits pour les besoins de ses activités en vue de conforter ses relations commerciales avec ses futurs Art. 42., Le promoteur immobilier ne peut exiger, ni acquéreurs. accepter un quelconque versement ou dépôt, ou souscription ou acceptation d’effets de commerce, sous Les engagements et responsabilités professionnels du quelque forme que ce soit, avant la signature du contrat de promoteur immobilier doivent faire l’objet d’un cahier des vente sur plan ni avant la date à laquelle la créance est charges dont le contenu est fixé par voie réglementaire. exigible. Art. 48., Le promoteur immobilier doit prendre toutes La signature visée à l’alinéa ci-dessus est subordonnée à les mesures techniques et juridiques indispensables pour la souscription au préalable d’une garantie telle que faciliter la prise en charge de la gestion et de la prévue à l’article 55 ci-dessous. préservation du bien réalisé. Art. 43., Tout retard constaté de remise effective du Art. 49., Le promoteur immobilier doit engager, au bien objet du contrat de vente sur plan entraîne des bénéfice de ses clients, sa responsabilité civile en matière pénalités de retard à la charge du promoteur. immobilière. Le montant et l’échéance de la pénalité de retard ainsi Il est tenu, à ce titre, d’exiger de ses maîtres d’œuvre, que les modalités de son paiement sont fixés par voie entrepreneurs et autres partenaires, toutes les garanties et réglementaire. assurances légalement requises. Art. 44., Les délais d’exécution des travaux Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de nécessaires pour la réparation des vices de construction l’immeuble. et/ou le bon fonctionnement des éléments d’équipement du bâtiment sont fixés par le contrat visé à l’article 26 Section 3 ci-dessus. Des obligations du souscripteur et du réservataire Art. 45., Sans préjudice des dispositions en vigueur Art. 50., Le souscripteur à un projet immobilier tel des codes civil et pénal relatives à l’application des que défini dans le présent chapitre est tenu de respecter les dispositions contenues dans le présent chapitre, toute clauses du règlement de copropriété et de s’acquitter de clause du contrat qui a pour objet d’exclure ou de limiter toute contribution mise à sa charge au titre de la la responsabilité ou les garanties prévues par les gestion et de la préservation du bien immobilier dont il dispositions de la présente loi et celles prévues par la est propriétaire ; sa responsabilité demeure entièrement législation et la réglementation en vigueur ou d’en limiter engagée à l’égard de toute personne occupant le bien la portée, soit en écartant, soit en limitant la solidarité des immobilier de son chef. sous-traitants du promoteur immobilier, est réputée nulle et non écrite. Art. 51., Le souscripteur à l’acquisition d’un terrain à bâtir, au sens de la présente loi, est tenu de respecter les Art. 46., Les bureaux d’études, entrepreneurs et clauses du cahier des charges régissant le lotissement et de autres intervenants liés au maître de l’ouvrage par un s’acquitter de toute contribution mise à sa charge. contrat sont responsables pendant une période de dix (10) ans dans le cas où l’édifice périt en tout ou en partie par le Art. 52., Dans le cas du contrat de réservation d’un fait de vices de construction, y compris par suite de la immeuble ou fraction d’immeuble, le réservataire est tenu de verser au promoteur immobilier une avance en mauvaise qualité du sol d’assise. numéraire conformément aux dispositions de l’article 27 ci-dessus, et dont le montant ne peut excéder vingt pour Art. 47., Le promoteur immobilier doit contribuer de cent (20%) du prix prévisionnel du bien tel que convenu manière active à l’enrichissement permanent de la entre les parties. déontologie de la profession et à son strict respect. Il doit, en particulier : Art. 53., Le souscripteur à un contrat de vente sur , honorer, en toutes circonstances, ses engagements ; plan est tenu d’honorer, à échéance prévue, les paiements mis à sa charge ; le non-paiement ouvrant droit, au , ne percevoir aucun versement et/ou avance non bénéfice du promoteur immobilier, à une pénalité sur le constitutifs de créances régulières ; montant échu. , ne pas recourir à la publicité mensongère ou abuser, Le non-paiement de deux (2) tranches consécutives de quelque manière que ce soit, de la bonne foi et de la entraîne de droit la résiliation du contrat après deux mises confiance des acquéreurs et de veiller à une information en demeure, de quinze (15) jours chacune, notifiées par sincère et complète de ses partenaires ; huissier de justice et restées sans suite.
JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 14 Aouel Rabie Ethani 1432 10 6 mars 2011 CHAPITRE IV Art. 58., Dans le cas de faillite ou de liquidation judiciaire d’un promoteur immobilier ayant procédé à une DU FONDS DE GARANTIE ET DE CAUTION vente sur plan, le fonds de garantie bénéficie, par MUTUELLE DE L’ACTIVITE DE PROMOTION subrogation aux acquéreurs, d’un privilège de premier IMMOBILIERE rang dans la limite des créances desdits acquéreurs et des fonds versés au promoteur immobilier en liquidation Art. 54., Outre les autres assurances requises par la judiciaire et ou en faillite. législation en vigueur et dans le cadre de l’exercice de sa profession, conformément à ses engagements, le Le retrait de l’agrément du promoteur immobilier entraîne sa radiation du fonds de garantie. promoteur immobilier, qui entreprend la réalisation d’un projet immobilier en vue de sa vente avant son Art. 59., Le promoteur immobilier doit s’acquitter achèvement, est tenu de souscrire une garantie de des cotisations et autres versements obligatoires prévus promotion immobilière à l’effet de garantir notamment : par le règlement intérieur du fonds de garantie. , le remboursement des paiements effectués par les Les conditions et modalités d’application du présent acquéreurs sous forme d’avances ; article sont fixées par voie réglementaire. , l’achèvement des travaux ; CHAPITRE V , la plus large couverture des engagements DE LA GESTION DES PROJETS IMMOBILIERS professionnels et techniques. Art. 60., Nonobstant les dispositions de l’ordonnance Art. 55., Tous les promoteurs immobiliers agréés et n° 75-58 du 26 septembre 1975 modifiée et complétée inscrits au tableau national des promoteurs immobiliers susvisée, tout promoteur immobilier est tenu d’élaborer et doivent être affiliés au fonds de garantie et de caution de mettre en place les instruments et les organes de mutuelle de l’activité de promotion immobilière tel gestion des biens immobiliers proposés à la cession. qu’institué par le décret législatif n° 93-01 du 19 janvier 1993 portant loi de finances pour 1993, ci-après désigné Art. 61., Le promoteur immobilier est tenu d’élaborer un règlement de copropriété et d’y préciser toutes les « le fonds de garantie ». indications juridiques, techniques et financières y afférentes. Le fonds de garantie a pour mission de veiller à la mise en place de garanties et assurances à la souscription Il doit, notamment, préciser les charges et obligations desquelles sont tenus les promoteurs immobiliers. auxquelles s’engagent les acquéreurs en souscrivant à un contrat de vente d’un bien immobilier. Art. 56., Dans le cadre des missions prévues par la Le promoteur doit, en outre, prévoir et réaliser, au titre présente loi, le fonds de garantie peut être également des parties communes, les locaux nécessaires à chargé, par voie réglementaire, d’activités l’administration des biens et à la conciergerie. complémentaires. Les modalités d’application du présent article sont définies, en tant que de besoin, par voie réglementaire. Lesdites activités, objet d’un cahier des charges, donnent lieu à des compensations financières de l’Etat au Art. 62., Le promoteur immobilier a l’obligation titre des sujétions de service public confiées au fonds de d’assurer ou de faire assurer l’administration du bien, garantie. pendant une durée de deux (2) ans à dater de la vente de la dernière fraction de l’immeuble concerné. Art. 57., Tout retrait de l’agrément du promoteur Pendant la période susconsidérée, le promoteur immobilier pour l’un des motifs déterminés ci-dessous, ou immobilier s’attachera à organiser le transfert de cette pour quelque autre motif que ce soit, entraîne de droit la administration vers les organes issus des acquéreurs ou subrogation du fonds de garantie aux acquéreurs et lui désignés par eux. confère le pouvoir de poursuivre les opérations d’achèvement des constructions par l’engagement d’un CHAPITRE VI autre promoteur aux frais et en lieu et place du promoteur DES SANCTIONS déchu dans la limite des fonds versés. Art. 63., Les infractions aux dispositions de la présente loi et des textes pris pour son application sont Dans ce cadre, il est interdit à tout acquéreur de punies par des sanctions administratives et pénales poursuivre, au lieu et place du promoteur immobilier prévues par le présent chapitre. ayant fait l’objet de retrait de l’agrément, l’achèvement de la construction. Section 1 Des sanctions administratives Les modalités d’application des dispositions du présent article sont définies, en tant que de besoin, par voie Art. 64., Le promoteur immobilier peut faire l’objet réglementaire. des sanctions administratives ci-après :
Aouel Rabie Ethani 1432 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 14 6 mars 2011 11 , la suspension provisoire de l’agrément pour une Art. 67., La constatation de l’infraction donne lieu à durée n’excédant pas six (6) mois : l’établissement d’un procès-verbal dans lequel l’agent légalement habilité relate les faits ainsi que les * si le promoteur immobilier a failli à l’exécution déclarations reçues. partielle et injustifiée de ses engagements à l’égard des acquéreurs ; Art. 68., Le procès-verbal est signé par l’agent * si le promoteur immobilier a fait preuve de non verbalisateur et par l’auteur de l’infraction. respect des règles de déontologie de la profession ; En cas de refus de signature du contrevenant, le * si le promoteur immobilier a failli à ses obligations procès-verbal fait foi jusqu’à preuve du contraire. telles que définies par les dispositions de la présente loi et les textes pris pour son application ; Il est transmis dans les soixante-douze (72) heures à la juridiction compétente. Une copie du procès-verbal est , le retrait définitif de l’agrément est prononcé : transmise au wali territorialement compétent dans un délai n’excédant pas sept (7) jours à compter de la date de la * si le promoteur immobilier ne remplit plus les constatation de l’infraction. conditions qui ont prévalu à l’obtention de l’agrément ; * si le promoteur immobilier a volontairement méconnu Section 3 de façon grave et répétée les obligations qui lui Des sanctions pénales incombent ; * si le promoteur immobilier a cessé son activité sans Art. 69., Tout engagement de travaux de restauration justifications et sans signalement préalable à l’autorité qui immobilière, de réhabilitation, de rénovation urbaine, de lui a délivré l’agrément ; restructuration ou de confortement en violation des dispositions de l’article 6 de la présente loi expose son * si le promoteur immobilier a failli à ses engagements auteur à une amende de deux cent mille dinars tels que convenus à l’égard de l’Etat, des acquéreurs et de (200.000 DA) à deux millions de dinars (2.000.000 DA.). ses partenaires ; Art. 70., Toute mise en vente de biens immobiliers , le retrait de l’agrément est prononcé d’office : dans le cadre d’un projet immobilier qui s’effectue en * si le promoteur immobilier décède ; violation des dispositions des articles 27 à 29 de la présente loi expose son auteur à une peine * si le promoteur immobilier a fait l’objet d’une d’emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et à incapacité physique ou mentale l’empêchant d’honorer ses une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à engagements, deux millions de dinars (2.000.000 DA.). * si le promoteur a fait l’objet d’une condamnation pour fraude fiscale ; Art. 71., Tout promoteur qui exige, accepte un versement, un dépôt, une souscription, un effet de * si le promoteur a fait l’objet d’une liquidation commerce avant la signature du contrat de vente sur judiciaire. plan ou du contrat de réservation est puni d’un emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et d’une Art. 65., Sans préjudice des autres voies de recours, amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux telles que fixées par la législation et la réglementation en millions de dinars (2.000.000 DA.). vigueur, les sanctions prononcées peuvent faire l’objet de recours que le promoteur immobilier peut introduire Art. 72., Tout promoteur immobilier qui, auprès du ministre chargé de l’habitat et de l’urbanisme. préalablement à la délivrance de l’immeuble dans les Les sanctions administratives telles que déterminées par délais prévus par le contrat de vente sur plan, ne signifie les dispositions de l’article 64 ci-dessus sont prononcées pas à l’acquéreur le règlement de copropriété prévu par les suite à l’étude des dossiers par une commission créée dispositions de l’article 61 de la présente loi, est puni auprès du ministre chargé de l’habitat et de l’urbanisme. d’une amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux millions de dinars (2.000.000 DA.). Les modalités d’application du présent article sont fixées par voie réglementaire. Art. 73., Tout promoteur immobilier qui enfreint les prescriptions prévues par l’article 33 relatif au délai de transfert de propriété est puni d’une amende de deux cent Section 2 mille dinars (200.000 DA) à deux millions de dinars De la constatation des infractions (2.000.000 DA.). Art. 66., Outre les officiers et les agents de la police Art. 74., Tout promoteur immobilier qui ne souscrit judiciaire, les administrateurs, les ingénieurs, les pas aux assurances et garanties prévues par les architectes et les autres corps techniques relevant de l’administration de l’habitat et de l’urbanisme, dont la dispositions de l’article 55 de la présente loi est puni d’un liste est fixée par voie réglementaire, sont habilités à emprisonnement de deux (2) mois à deux (2) ans et d’une constater les infractions aux dispositions de la présente amende de deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux loi. millions de dinars (2.000.000 DA).
JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N° 14 Aouel Rabie Ethani 1432 12 6 mars 2011 Art. 75., Quiconque, dans le cadre ou à l’occasion CHAPITRE VII d’une opération de promotion immobilière, porte DISPOSITIONS FINALES volontairement des indications inexactes et incomplètes dans les documents, actes et contrats auxquels elle donne Art. 79., Les promoteurs immobiliers en exercice à la lieu, est puni d’un emprisonnement d’un (1) mois à cinq date de publication de la présente loi peuvent poursuivre (5) ans et d’une amende de deux cent mille dinars l’exercice de leurs activités et doivent se mettre en (200.000 DA) à deux millions de dinars (2.000.000 DA.), conformité avec les dispositions de la présente loi dans un ou de l’une de ces deux (2) peines. délai de dix-huit (18) mois à compter de la date de la publication de la présente loi au Journal officiel. Art. 76., Tout promoteur immobilier qui, dans le cadre d’un contrat de vente sur plan ou contrat de A l’expiration du délai susvisé, et dans le cas où le réservation, ne porte pas à la connaissance de l’acquéreur promoteur immobilier ne peut se mettre en conformité, il ou du réservataire les indications et renseignements est soumis à l’ensemble de ses obligations jusqu'à prévus à l’article 30 de la présente loi, est puni d’une l’achèvement de son projet, et la mise en place des amende deux cent mille dinars (200.000 DA) à deux organes de gestion par les acquéreurs ou leurs millions de dinars (2.000.000 DA.). représentants. Art. 80., Les dispositions du décret législatif n° 93-03 Art. 77., Toute personne qui exerce la profession du 1er mars 1993, modifié et complété, relatives à de promoteur immobilier sans agrément est punie l’activité immobilière, hormis l’article 27 et celles de conformément aux dispositions de l’article 243 de l’ordonnance n° 76-92 du 23 octobre 1976 relative à l’ordonnance n° 66-156 du 8 juin 1966, modifiée et l’organisation de la coopération immobilière, sont complétée, portant code pénal. abrogées. Lorsque l’exercice illégal, tel que prévu ci-dessus, Art. 81., La présente loi sera publiée au Journal entraîne une escroquerie, il est fait application des officiel de la République algérienne démocratique et dispositions de l’article 372 de l’ordonnance n° 66-156 du populaire. 8 juin 1966, modifiée et complétée, portant code pénal. Fait à Alger, le 14 Rabie El Aouel 1432 orrespondant au Art. 78., En cas de récidive aux infractions prévues à 17 février 2011. la présente section, les peines sont portées au double. Abdelaziz BOUTEFLIKA. DECRETS